Закон обязывает УК следить за состоянием общего имущества и вовремя осуществлять ремонт этого имущества. Проводить ремонт именно общего имущества. Что входит в понятие «общего имущества» определило Правительство: лестничные площадки, лифты, коридоры, колясочные, чердаки, подвалы, придомовая территория, инженерные системы (отопление, водо и газоснабжение, электроснабжение и освещение, канализация, лифты) и др.

С учетом сказанного можно определить должна ли управляющая компания произвести ремонт или замену:

• Подъезда? Да, подъезд относится к общедомовому имуществу и текущий ремонт в нем согласно пункту 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда проводится раз в 3-5 лет в зависимости от классификации здания и степени износа. УК должна ремонтировать и подъезд и находящееся в нем имущество, в частности, почтовые ящики, окна и тому подобное. 
• Фасада здания? Да, стены МКД входят в состав общего имущества собственников помещений, и за их надлежащее эстетическое и техническое состояние и ремонт отвечает управляющая домом организация. УО должна обеспечивать восстановление теплотехнических, акустических, водоизоляционных свойств стен, за надлежащую тепло- и влагозащиту наружных стен, включая и утепление промерзающих участков фасада.

• Балконов? Да, но … Балкон относится к общему имуществу многоквартирного дома, но не весь, а лишь его балконная плита (пол). Она считается ограждающей конструкцией и находится в ведении управляющей компании, которая отвечает за ее содержание и ремонт. За остальные части балкона ответственность несет собственник. Если плиту признают аварийной, то ответственность полностью ложится на управляющую компанию. Согласно постановлению правительства №491 от 2006 года, собственник квартиры может обратится к коммунальщикам с требованием провести ремонт.
• Лестниц? Лестницы входят в состав ОИ и их ремонт входит в обязанности УК, включая ремонт крыльца возле подъезда.

• Лифтов? Согласно ч. 1.1 ст. 36 ЖК РФ, лифт входит в состав общедомового имущества МКД, поэтому УО несёт ответственность за состояние лифтового оборудования. Расходы на содержание подъёмника включаются в ежемесячную плату за жилищные услуги (ч. 1.2 ст. 154 ЖК РФ), размер которой зависит от доли собственника в праве собственности на ОИ МКД (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ). При этом расположение (этаж) и статус помещения (жилое/нежилое) не имеют значения.
• Подвалов? Подвалы и технические этажи МКД по общему правилу входят в состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме. Он принадлежит им на праве общедолевой собственности. В случае необходимости проведения работ все расходы возлагаются на управляющую компанию, с которой у жильцов дома заключен договор.
• Труб с холодной и горячей водой, которые проходят через квартиру? Зоной ответственности управляющей компании являются стояки. Если вдруг произошла авария, обслуживающая дом организация обязана устранить причину этой аварии - вплоть до замены труб в квартире.
• Общие коридоры у квартир? Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию с общим коридором, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.
• Газовых и электрических плит? Нет. Газовые и электрических плиты в состав общедомового имущества не входят. Их замена и ремонт осуществляется за счет жильцов.
• Квартир? Нет. В сферу ответственности УК частично входит ремонт оборудования в квартире. Например, управляющие компании должны производить бесплатный ремонт оборудования, входящего в состав общего имущества в МКД:

1. внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, включая стояки с ответвлениями (заглушки, патрубки, тройники и прочее) до первого отключающего устройства, коллективные (общедомовые) приборы учёта воды, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков, механические, электрические, санитарно-технические элементы, относящиеся к общим сетям;
2. внутридомовых систем отопления, включая стояки, обогревающие элементы, регулирующую и запорную арматуру, коллективные (общедомовые) приборы учёта тепловой энергии, остального оборудования, относящегося к общим сетям;
3. внутридомовых инженерных систем газоснабжения, включая газопроводы, проложенные от источника газа или места присоединения к сети газораспределения до запорного крана на ответвлениях к внутриквартирному ГО, газоиспользующее оборудование (кроме газоиспользующего оборудования внутри квартиры), технические устройства на газопроводах, регулирующую и предохранительную арматуру, систему контроля загазованности помещений, коллективные (общедомовые) приборы учёта газа, ОПУ газа, фиксирующий его объём при производстве коммунальной услуги;
4. внутридомовых систем электроснабжения, включая вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратуру защиты, контроля и управления, коллективные (общедомовые) приборы учёта электроэнергии, этажные щитки, осветительные установки помещений общего пользования, электрические установки систем дымоудаления, автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовые, пассажирские и пожарные лифты, автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД, кабели от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учёта электроэнергии, остального электрического оборудования, относящегося к этим сетям (ПП РФ №491).
5. Любых приборов учета (счетчиков), находящиеся в этих сетях, если они расположены до точки первого соединения с отводами, запорными кранами и отключающими устройствами.

• Замену батарей (радиаторов, конвекторов)? По нашему мнению, замена части радиаторов отопления в здании может быть отнесена к текущему ремонту. При этом окончательное решение вопроса об отнесении проведённых работ к текущему или капитальному ремонту относится к компетенции соответствующей комиссии хозяйствующего субъекта.

Все зависит от того, какой тип отопительного прибора и как установлен в квартире. Если он не отделен от основной трубы запорным клапаном – многие устанавливают такие, чтобы иметь возможность регулировать температуру в квартире – тогда он считается частью общедомового имущества. В этом случае можно смело звонить в управляющую компанию и требовать бесплатного ремонта. Конечно, выбор моделей будет достаточно ограничен, и скорее всего вам предложат батарею эконом-класса, но зато это позволит избежать незапланированных расходов.Исключение составляет истечение срока годности отопительных приборов (чугунные радиаторы — 45 лет, конвектор — 25 лет). В этом случае замена должна производиться при проведении капитального ремонта жилого дома за счет соответствующих средств (Письма Минрегиона России от 29.07.2008 N 18453-АД/14, от 10.08.2009 N 25452-ВК/14).

Помните! Понятие «бесплатной услуги» весьма условное. Все «услуги» жильцы оплачивают из своего кармана. Они входят в ежемесячную плату «за содержание и ремонт жилья». Это и ремонт фасадов дома, и ремонт подъездов, и аварийные работы и даже …. мытьё окон.