Законодательство (ГК и ГрК) не содержит прямых указаний на обязательное составление сметной документации при проведении текущего ремонта зданий и сооружений. По закону разработка сметной документации требуется в случае проведения работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов. Это предусмотрено статьей 48 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N190-ФЗ.

Одновременно с этим:

• Градостроительный кодекс требует (Статья 743) чтобы подрядчик осуществлял строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
• пункт 4.4 Приказа Госкомархитектуры от 23.11.1988 N312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» рекомендует при производстве текущего ремонта зданий подрядным способом применять порядок оплаты выполненных работ, предусмотренные для капитального ремонта.

Отсюда следует, что разработка сметы необходима для организаций всех форм собственности, планирующих проведение текущего ремонта подрядным способом.

Для бюджетных организаций смета является обоснованием НМЦК (начальной максимальной цены контракта) для проведения закупок материалов и работ по текущему ремонту.

Коммерческие организации, согласно п.3 ст.709 Гражданского кодекса РФ, путем составления сметы могут определять цену работ по текущему ремонту. Это правило распространяется и на управляющие организации, обслуживающие многоквартирные жилые дома.

Если работа выполняется в соответствии со сметой, утвержденной заказчиком и подрядчиком, то эта смета становится частью договора подряда и является способом определения цены договора.

По договору строительного подряда, в силу п.1 ст.743 Гражданского кодекса РФ, подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Сметная документация, как самостоятельный документ, не является существенным условием договора строительного подряда, а ее отсутствие не может являться основанием для признания договора незаключенным. Однако, сметная документация, как приложение к договору, имеет юридическую силу. После ее утверждения все дополнительные расходы и услуги должны быть обоснованы подрядчиком и согласованы с заказчиком.

Прилагаемая к договору смета также будет являться аргументом в суде, если в ходе проведения текущего ремонта между сторонами договора возникнут разногласия.

Сметная документация на текущий ремонт многоквартирного дома обязательно должна быть вынесена на утверждение на общем собрании собственников, или членов ТСЖ, или кооператива. Если этого не сделать, то управляющая организация проведёт несогласованные на общем собрании собственников работы за свой счёт. Грамотно составленный сметный расчет защитит заказчика (управляющую организацию) от безосновательных денежных трат и претензий со стороны собственников.

В случае выполнения ремонтных работ собственными силами работников организации, учреждения или управляющей компании, составление сметной документации необходимо для обоснования стоимости планируемого ремонта. Смета фиксирует объем необходимых материалов, перечень и содержание работ по текущему ремонту. Она позволяет определить технологию проводимых работ, снизить себестоимость и спрогнозировать сроки проведения текущего ремонта.

Практика показывает, что составлять смету на производство работ по текущему ремонту, целесообразно организациям всех форм собственности при любом способе проведения таких работ.

Составление сметной документации рекомендуется заказать у специализированной организации, либо поручить составить документ компетентному сотруднику, специализирующемуся на организации и оценке стоимости ремонтных работ.