Общее имущество в многоквартирном доме: кому принадлежит, из чего состоит, кто обязан содержать.

Главное отличие многоквартирного дома от индивидуального – это наличие объектов общего имущества. Общее имущество многоквартирного дома принадлежит всем без исключения собственникам помещений в доме. Жилищный кодекс вменяет в обязанность собственникам содержание общего имущества в многоквартирном доме за счет собственных средств, соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество (ст.158 Жилищного кодекса РФ).

Важно! Ключевым моментом при проведении мероприятий по содержанию и ремонту многоквартирного дома является определение перечня общего имущества и стоимости его обслуживания.
Перечень общего имущества в многоквартирном доме определён статьей 36 Жилищного кодекса РФ и Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». Кроме того, статья 287.5 Гражданского кодекса РФ содержит открытый перечень общего имущества. 

Законодательно определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся:

•    помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Сюда входят: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые, мусороприемные камеры, мусоропроводы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование;
•    иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом;
•    крыши, ограждающие несущие конструкции (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны) и ненесущие конструкции (окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты); 
•    механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме;
•    земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, включая коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка;
•    внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
•    автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг (приборы учета, устройства сбора и передачи данных, программные продукты для сбора, хранения и передачи данных учета);
•    иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома.

Список общего имущества не является исчерпывающим. В него могут включаться другие объекты, которые предназначены для использования собственниками двух и более помещений в многоквартирном доме.. 

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» содержит указание о содержании общего имущества в состоянии, обеспечивающем надежность и безопасность многоквартирного дома. Одновременно с этим, в доме должна быть обеспечена постоянная готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для подачи коммунальных ресурсов гражданам, проживающим в многоквартирном доме. Эксплуатация и обслуживание общего имущества в многоквартирном доме должны проводиться с учетом поддержания архитектурного облика многоквартирного дома.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 также указывает перечень лиц, ответственных за надлежащее содержание общего имущества, в зависимости от способа управления многоквартирным домом:

•    собственники помещений; 
•    товарищество собственников жилья, жилищный, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
•    застройщик, если часть помещений в доме не передана по передаточному акту; 
•    лицо, принявшее от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче.

На практике в большинстве случаев ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме передается управляющей компании по договору управления многоквартирным домом.
Самым важным условием при заключении договора между собственниками и обслуживающей организацией (управляющей компанией) является экономически обоснованная цена договора. 

При подготовке предложений по списку работ и услуг для конкретного многоквартирного дома, управляющая организация должна рассчитать сметную стоимость работ, которая позволит определить величину платы за ремонт и содержание общего имущества для этого многоквартирного дома. 

Управляющей организации необходимо рассчитать сумма нормативных затрат на:
•    работы, связанные с поддержанием в порядке конструкции самого дома (фундамента, стен, колонн, столбов, перекрытий и покрытий, балок, лестниц, несущих элементов крыш, перегородок, внутренней отделки, полов);
•    работы, связанные с оборудованием и системами инженерно-технического обеспечения (систем вентиляции, мусоропроводов, систем холодного и горячего водоснабжения, отопления, водоотведения, электрооборудования, лифтов);
•    работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества, и земельного участка (уборку лестничных площадок, мытье окон, проведение дератизации и дезинсекции помещений, очистку снега и льда на придомовых территориях и т.д.);
•    создание ремонтного фонда.

Важно! Размер платы на содержание и ремонт общего имущества в первую очередь зависит от характеристики самого многоквартирного дома. Исходя из состава общего имущества, определяется перечень необходимых работ и услуг, поэтому собственникам нужно на общем собрании документально оформить протоколом состав общего имущества в многоквартирном доме.