Подъезд многоквартирного дома является местом общего пользования и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

В соответствии со ст.210 Гражданского кодекса РФ и ст.39 Жилищного кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Таким образом, ремонт подъездов многоквартирного дома производится за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» утверждает право собственников помещений самостоятельно совершать действия по ремонту общего имущества (в том числе подъезда) или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по его ремонту с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

При непосредственном управлении за состояние подъезда отвечает организация, с которой собственники заключили договор на содержание или договор подряда на отдельные виды работ. Если выбран способ управления управляющей организацией, то именно она отвечает за работы по обновлению подъезда. Эти работы относятся к текущим и входят в минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества. 

Содержание подъездов в многоквартирном доме, в том числе их ремонт, регулируют несколько нормативных актов: 

•    Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»; 
•    Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»; 
•    Постановление главного государственного санитарного врача России от 28.01.2021 №3 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21»;
•    Приказ Госстроя РФ от 09.12.1999 №139 «Об утверждении Рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда».

В Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 №170 указано, что места общего пользования в многоквартирном доме обновляют каждые три – пять лет. Более точно периодичность ремонта подъезда определяют исходя из года постройки дома, степени физического износа, количества жителей в доме и других параметров.

Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 №290 содержит указание, что собственники своим решением на общем собрании могут установить более частую периодичность выполнения ремонта подъездов. Периодичность ремонта можно прописать в договоре управления или уставе ТСЖ. 
Ремонт подъезда может быть плановым или внеплановым. 

Плановый ремонт проводят, если появились явные следы износа поверхности стен, потолка или пола. Управляющая организация проводит ежегодный сезонный осмотр общего имущества в многоквартирном доме, по результатам которого составляется перечень плановых работ. 

Внеплановый ремонт делают в нескольких случаях: 

•    по решению собственников. В этом случае жители вправе проголосовать за дополнительный сбор средств, кроме основного платежа на содержание и ремонт; 
•    по предписанию контролирующих органов;
•    при возникновении аварийной ситуации. В таком случае обязательно наличие акта осмотра общего имущества и дефектной ведомости.

Ремонт в подъезде может быть текущим (косметическим) или капитальным. 
1.    Текущий ремонт подъезда.

Текущий ремонт выполняется в плановом порядке на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, для устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов.

Важно! Плата за текущий ремонт подъезда входит в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п.2 ч.1 ст.154 Жилищного кодекса РФ).

Текущий ремонт подъезда может включать в себя следующий виды работ:

•    смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений, ремонт (замена) входных и тамбурных дверей, ремонт деревянных оконных рам, остекление оконных рам;
•    установка доводчиков пружин, упоров на дверях;
•    смена оконных и дверных приборов;
•    заделка выбоин, трещин ступеней лестниц и площадок;
•    замена отдельных ступеней;
•    частичная замена и укрепление металлических перил и элементов деревянных лестниц, окрашивание перил и панелей;
•    заделка выбоин и трещин крылец и козырьков, восстановление гидроизоляции в сопряжениях крылец, козырьков;
•    восстановление или замена отдельных элементов крылец, восстановление или устройство козырьков над входами в подъезды;
•    замена отдельных участков полов и покрытия полов;
•    восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами, облицовки стен и полов керамической и другой плиткой отдельными участками, покраска (побелка) стен и потолков;
•    восстановление лепных деталей и розеток (в зданиях, находящихся под охраной Государственной инспекции по охране памятников архитектуры);
•    все виды малярных и стекольных работ, окрашивание оконных рам, дверей и откосов лифта;
•    замена неисправных участков электрической сети;
•    замена светильников;
•    замена и установка фотовыключателей, реле времени и других устройств автоматического или дистанционного управления освещением;
•    ремонт и замена почтовых ящиков. 

Текущий (косметический) ремонт не является аварийным или неотложными, поэтому относится к работам, выполняемым в соответствии с определенной законодательством периодичностью, то есть раз в три – пять лет.

Мелкий текущий ремонт выполняется ежегодно в рамках содержания общего имущества, расходы на который закладываются в годовую смету. 

2.    Капитальный ремонт подъезда.
Если изношено более 30 процентов конструктивных элементов в подъезде, говорят о капитальном ремонте. Однако, здесь имеется в виду не капитальный ремонт по статье 166 Жилищного кодекса РФ «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме». Предполагается текущий косметический ремонт, но в больших масштабах. 

Работы по ремонту подъездов многоквартирного дома не входят в перечень услуг и работ, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта.

В рамках капитального ремонта общего имущества можно заменить, например, коммуникации в подъезде (электросети, плафоны, выключатели) или систему отопления в рамках капитального ремонта внутридомовых инженерных систем. При проведении капитального ремонта фасада можно установить новые оконные блоки. 

Финансирование работ по ремонту подъездов многоквартирного дома за счет средств фонда капремонта может быть осуществлено двух в случаях:

•    если данный вид работ включен в соответствующий перечень, утвержденный субъектом РФ (ч.2 ст. 166 Жилищного кодекса);
•    за счет средств, превышающих минимальный размер установленного в регионе взноса на капремонт (ч.3 ст.166 Жилищного кодекса), если собственники на общем собрании приняли решение собирать взносы на капремонт в повышенном размере.

Перед проведением текущего ремонта подъезда проводится осмотр общего имущества, и составляется акт осмотра. На основании акта готовится дефектная ведомость. 

Следующим этапом является расчет сметной стоимости ремонта. Составлять смету могут представители собственников (совет многоквартирного дома), управляющая организация или предполагаемый подрядчик. Все расходы необходимо максимально детализировать. Это поможет выявить экономию, а также снизить число претензий от жителей. 

Для составления и проверки сметы рекомендуем использовать сметный сервис «КТЦ-расчет». Сервис поможет определить текущую сметную стоимость ремонта, обосновать стоимость работ по каждому этапу ремонта для жителей и проверить текущую рыночную стоимость материалов в сметной документации. 

Смету (перечень ремонтных работ и сметную стоимость) утверждает общее собрание собственников.

Одновременно с этим происходит выбор подрядной организации, фиксация сроков выполнения работ и избрание представителя от собственников, который будет участвовать в приемке работ и следить за ходом их выполнения. 

Проведенный текущий ремонт в подъезде принимает комиссия в составе: представителей собственников жилищного фонда, организации, которая его обслуживает и представителя подрядной организации.

После окончания работ необходимо очистить подъезд от строительного мусора. Обычно этим занимается нанятая подрядная организация и обязанность на вывоз мусора включена в сметную стоимость и прописана в договоре подряда. Если отдельным пунктом уборку не обговорили, приводить подъезд в порядок обязана управляющая организация.

Важно! Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные, безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Невыполнение указанных требований и нарушение управляющей организацией регламентированных сроков проведения текущего ремонта могут быть расценены как нарушения обязательных и лицензионных требований и повлечь за собой административную ответственность