Осмотры общего имущества многоквартирного дома: какие бывают, в каких случаях проводятся, как оформляются.

Осмотр общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме – это неотъемлемая часть его содержания.

Главной целью любого осмотра является обязательный контроль технического состояния здания для обеспечения его безопасной эксплуатации. Осмотры помогают следить за  использованием и содержанием помещений, устанавливать возможные причины возникновения дефектов и вырабатывать меры по их устранению.

В зависимости от способа управления многоквартирным домом осмотры общего имущества проводят:

• представители управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК;
• при непосредственном управлении многоквартирным домом – лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы;
• собственники помещений;
• лица, привлеченные на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы.

Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» устанавливает следующие виды осмотров:

• текущие;
• сезонные;
• внеочередные.

1. Текущие (плановые) осмотры.

Текущие осмотры могут быть общие и частичные.

Общие осмотры предполагают проверку всех элементов общего имущества многоквартирного дома. Комиссия осматривает:

• внешнее благоустройство территории, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом;
• фундаменты, подвалы и технические этажи;
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, вентиляционные устройства, чердачные помещения и перекрытия, утепление чердачных перекрытий, вентиляционные и дымовые трубы, а также иные коммуникации и инженерные устройства, расположенные в чердачных и кровельных пространствах;
• крышные газовые котельные, встроенные котельные, насосные, тепловые пункты, элеваторные узлы, инженерные устройства и оборудование, газопровод и канализацию;
• ограждающие конструкции и элементы фасада, в том числе наружные стены, балконы, лоджии, эркеры, козырьки, архитектурные детали, водоотводящие устройства;
• лифты и лифтовые шахты;
• межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры;
• наружные коммуникации и их обустройство;
• противопожарные устройства;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.

В ходе частичного осмотра проверке подлежат конкретные элементы общего имущества, например, подвальное помещение или кровля.

Особое внимание в процессе осмотров уделяется элементам здания, имеющим физический износ свыше 60%.

Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, установленные технической документацией многоквартирного дома. Рекомендуемая периодичность проведения осмотров элементов и помещений зданий приведена в приложении №1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Дополнительные случаи, в которых необходимо проводить осмотры, можно предусмотреть в договоре управления многоквартирным домом либо в договоре оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном способе управления.

2. Сезонные осмотры.

Сезонные осмотры проводятся дважды в год и подразделяются на осенние и весенние.

Осенний осмотр выполняют до начала отопительного сезона для проверки готовности здания к эксплуатации в зимний период. Наибольшее внимание уделяется проверке целостности теплового контура здания и готовности к работе систем отопления.

Результаты осеннего осмотра и проверки готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта к отопительному периоду.

Весенний осмотр многоквартирного дома проводят после окончания отопительного периода и таяния снега. Результатом весеннего осмотра является перечень дефектов и повреждений, на основании которого составляется план необходимых к производству работ по текущему ремонту.

3. Внеочередные осмотры.

Внеочередные осмотры проводятся в исключительных случаях:

• если произошла какая-то авария в системах теплоснабжения, водоснабжения, газоснабжения или энергоснабжения;
• после ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений, катастроф и других явлений стихийного характера;
• при выявлении деформаций основания здания.

Важно! Осмотр нужно провести в течение суток после наступления такого события.

Результаты любых осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах и актах, а при проведении осеннего осмотра – в паспорте готовности объекта к отопительному периоду.

Журналы регистрации и акты осмотров относятся к технической документации дома.

Рекомендованная форма журнала осмотра приведена в приложении №3 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Журнал содержит информацию о выявленных неисправностях и повреждениях, а также о техническом состоянии элементов дома. Если выявлены нарушения, то указывается вид требуемого ремонта, объем и информация об исполнителе.

Акты сезонных и внеочередных осмотров составляются по форме из Приложения Д к СП 255.1325800.2016 «Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» (утвержден и введен в действие Приказом Минстроя России от 24.08.2016 N590/пр с учетом Изменений №3, утвержденных приказом Минстроя от 19.05.2023 г. №359/пр).

Результаты текущих осмотров можно составлять в свободной форме или взять за основу акт по форме из Приложения Д к СП 255.1325800.2016.

Акт заполняется, исходя из цели осмотра, и подписывается всеми лицами, присутствовавшими при осмотре.

Общие осмотры жилых зданий должны проводиться комиссиями в составе представителей жилищно-эксплуатационных организаций и представителей собственников многоквартирного дома. Осмотры отдельных элементов многоквартирных домов, которые обслуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций.

Важно! Приступая к управлению домом и при передаче дома в другую управляющую организацию, необходимо провести общий осмотр состояния общего имущества в многоквартирном доме. Также общий осмотр следует провести при создании ТСЖ. В результате осмотра необходимо зафиксировать состояние имущества на момент передачи многоквартирного дома. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и лишних претензий в будущем.

Важно! По требованию собственников помещений в многоквартирном доме управляющая организация обязана предоставить акт обследования технического состояния многоквартирного дома и иные документы, в которых содержатся сведения о выявленных дефектах, неисправностях и повреждениях, а при необходимости – заключение экспертных организаций.

Своевременное проведение осмотров и грамотное оформление результатов позволит управляющей организации:

• иметь актуальную информацию о состоянии дома;
• своевременно выявлять имеющиеся дефекты;
• составлять перечень необходимых работ по устранению неисправностей и поддерживать дом в надлежащем состоянии;
• обосновать расходы на содержание и текущий ремонт перед собственниками помещений в многоквартирном доме;
• выявить необходимость организации капитального ремонта и подтвердить фактические расходы на его проведение.