Активное использование инженерных коммуникаций в течение отопительного периода приводит к дополнительной нагрузке на тепловые сети, поэтому подготовку к следующему отопительному периоду необходимо начинать практически сразу после прекращения подачи в дом тепловой энергии ресурсоснабжающей организацией.

Порядок и требования по подготовке к отопительному сезону предусмотрены:

• Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;
• Приказом Минэнерго РФ от 24.03.2003 №115 «Об утверждении Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок»;
• Приказом Минэнерго РФ от 12.03.2013 №103 «Об утверждении Правил оценки готовности к отопительному периоду».

В зависимости от способа управления многоквартирным домом обязанности по подготовке дома к прохождению очередного отопительного периода возлагаются на обслуживающую дом управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК) либо на собственников при непосредственном управлении многоквартирным домом.

Федеральное законодательство не устанавливает строгих временных рамок для подготовки к предстоящему отопительному сезону. Сроки устанавливаются нормативными актами субъектов РФ или муниципалитетов.

Согласно пункту 11.7 «Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок», утвержденных Приказом Минэнерго РФ от 24.03.2003 №115, отопительный сезон начинается, если в течение пяти суток средняя суточная температура наружного воздуха составляет +8°С и ниже.

Однако, «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, устанавливают сроки, когда любая подготовка к отопительному сезону должна быть закончена:

• до 1 сентября для северных и восточных районов;
• до 15 сентября для центральных районов;
• до 1 октября для южных районов.

Подготовка к отопительному периоду состоит из следующих этапов:

Этап 1. Весенний осмотр общего имущества дома после завершения отопительного сезона.

После отключения централизованного теплоснабжения и таяния снега управляющей организации необходимо начинать мероприятия по подготовке дома к эксплуатации в предстоящий осенне-зимний период. Для выявления дефектов и повреждений в системе теплоснабжения дома и иных конструктивных элементах, произошедших в течение зимнего периода, необходимо провести весенний осмотр всего общего имущества дома.

При проведении весеннего осмотра необходимо проверить состояние конструктивных элементов многоквартирного дома и внутридомовых инженерных систем, чтобы в дальнейшем выполнить ремонт и настройку, а также провести гидравлические испытания. Необходимо установить, что все элементы находятся в работоспособном состоянии, на них нет дефектов и коррозии. Это поможет управляющей организации убедиться, что дом готов к бесперебойной подаче тепла.

Сроки проведения весеннего осмотра регламентируются нормативно-правовыми актами субъектов РФ, а также договором управления, решением общего собрания собственников, уставом ТСЖ или жилищного кооператива.

Этап 2. Фиксация результатов весеннего осмотра многоквартирного дома в журнале регистрации результатов общих осмотров дома и составление акта сезонного осмотра.

В журнале и акте фиксируются все обнаруженные в ходе осмотра неисправности и дефекты элементов дома, в том числе изношенность перекрытий, повышенная влажность в подвалах, трещины, повреждения, деформации. По каждому дефекту отражается информация по объёму работ текущего или капитального ремонта.

Рекомендованная форма журнала осмотра приведена в приложении №3 к «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденным Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170.

Акт сезонного (весеннего) осмотра составляется по форме из Приложения Д к СП 255.1325800.2016 «Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» (утвержден и введен в действие Приказом Минстроя России от 24.08.2016 №590/пр с учетом Изменений №3, утвержденных приказом Минстроя от 19.05.2023 №359/пр).

Этап 3. Составление плана ремонтных работ на основе акта весеннего осмотра многоквартирного дома.

По результатам весеннего осмотра управляющая организация составляет план-график подготовки жилищного фонда и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимних условиях.

Для каждого дома составляется индивидуальный план-график с учетом износа дома и технического состояния его конструктивных элементов.

Утвердить составленный план-график ремонтных работ должен орган местного самоуправления.

После утверждения плана-графика управляющая организация начинает работы по устранению неисправностей, выявленных во время весеннего осмотра.

Если в результате весеннего осмотра внутридомовых инженерных коммуникаций выяснилось, что проблемы существенны и носят системный характер, то на обсуждение общего собрания собственников выносится вопрос о проведении капитального ремонта или о дополнительном финансировании работ по текущему ремонту.

Этап 4. Проведение запланированных работ в весенне-летний период.

Независимо от согласования плана-графика ремонтных работ с органами местного самоуправления, управляющая организация должна выполнить комплекс обязательных мер по подготовке к отопительному сезону. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и Приказ Минэнерго РФ от 24.03.2003 №115 «Об утверждении Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок» содержат требования на проведение испытаний гидравлическим давлением оборудования котельных, тепловых сетей и тепловых пунктов, всех систем отопления после окончания отопительного сезона. Ремонту, проверке, наладке и гидравлическим испытаниям подлежит весь комплекс устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла и горячей воды во все помещения и инженерные сооружения. Если при гидравлических испытаниях выявлены дефекты, то после их устранения проводятся повторные испытания.

«Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, содержат перечень работ для подготовки жилищного фонда к эксплуатации в зимних условиях.

К началу зимнего периода необходимо обеспечить:

• устранение неисправности: стен, фасадов, крыш, чердачных перекрытий и перекрытий над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения, и установок с газовыми нагревателями;
• приведение в технически исправное состояние территории домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;
• надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.

На каждый этап работ по каждому многоквартирному дому составляется сметный расчет и подбирается исполнитель работ. По завершении каждого этапа ремонта составляются акты выполненных работ, которые подтвердят качественную подготовку дома к эксплуатации в осенне-зимний период.

Контроль за ходом работ по подготовке к зиме осуществляют органы местного самоуправления, собственники жилищного фонда, а также органы жилищного надзора.

Этап 5. Проведение осеннего осмотра общего имущества многоквартирного дома и получение паспорта готовности дома к отопительному периоду.

По окончании летних работ по текущему ремонту, управляющая организация проводит осенний общий осмотр, который показывает уровень готовности многоквартирных домов к эксплуатации в зимних условиях.

После всех необходимых процедур в орган местного самоуправления направляется запрос о проведении комиссией выездной проверки.

Все выполненные работы по внутридомовым инженерным коммуникациям, используемым для поставки теплоносителя в многоквартирный дом, войдут в паспорт готовности дома к отопительному сезону.

«Правила оценки готовности к отопительному периоду», утвержденные Приказом Минэнерго РФ от 12.03.2013 №103, содержат указания органам местного самоуправления на выдачу паспорта готовности к отопительному периоду в течение 15 дней, в случае устранения всех замечаний и готовности многоквартирного дома к зимнему периоду.

Если управляющая организация не успела устранить неисправности в установленные сроки, то она обязана продолжить проведение мероприятий по подготовке дома к отопительному периоду до полного устранения замечаний. При положительном заключении повторной проверки оформляется акт с выводом о готовности многоквартирного дома к отопительному периоду, но без выдачи паспорта в текущий отопительный период.

Оригинал акта проверки хранится в администрации муниципального образования, копии – в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или у собственников жилья (при непосредственном управлении).

Важно! Постановление Правительства РФ от 13.09.2018 №1090 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам управления многоквартирными домами» содержит указание об обязательном проведении гидравлических испытаний, промывки и регулировки систем отопления. Отсутствие данных работ является грубым нарушением лицензионных требований. Для того чтобы избежать штрафов, управляющей организации необходимо в полном объеме осуществить подготовку к отопительному периоду и получить все необходимые документы до первого пуска тепла в многоквартирный дом.