Техническая эксплуатация зданий и сооружений невозможна без проведения периодических текущих и капитальных ремонтов. Ремонтные работы проводятся для восстановления потребительских качеств объекта, а в ряде случаев для улучшения этих качеств путем повышения уровня комфортности или создания новых элементов благоустройства.

Текущие ремонты производятся в промежутке с момента сдачи объекта в эксплуатацию или момента проведения капитального ремонта и до постановки на очередной капитальный ремонт или реконструкцию. Текущие ремонты необходимо проводить с периодичностью, которая обеспечит наиболее эффективную эксплуатацию объекта. При производстве работ необходимо учитывать климатические условия, в которых эксплуатируется здание, особенности конструктивных решений, техническое состояние и режим эксплуатации здания или сооружения.

Периодичность текущего ремонта для жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения  следует  принимать в пределах двух-пяти лет в зависимости от вида жилых зданий по материалам основных конструкций, с учетом их физического износа (МДС 13-3.2000). Аналогичную периодичность рекомендует и Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170) и ВСН 58-88 (р) «Положение об организации проведения реконструкции, ремонта и технического обследования жилых зданий, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения» (приложение 2 и 3)

Для справки: Капитальному ремонту подлежит имущество, срок эксплуатации которого достиг минимальной продолжительности эффективной эксплуатации.  Сроки, по истечении которых требуется капремонт, указаны в Приложении 3 Ведомственных строительных норм ВСН 58-88(р). Приложение представляет собой таблицу данных о минимальной продолжительности эффективной эксплуатации различных элементов зданий и объектов (фундаментов, стен, перекрытий, полов и т.д.) до капитального ремонта или замены.

Рекомендуемая периодичность текущего ремонта относится к плановым ремонтным работам (профилактическим, планово-предупредительным ремонтам)

Плановые периодические ремонты проводятся с учётом выявленных при плановых осмотрах дефектов. Такие ремонты предполагают восстановление утраченных качеств элементов здания и являются менее затратным, чем масштабные капитальные ремонты.

Непредвиденные текущие ремонты проводятся незамедлительно в случае обнаружения признаков внепланового износа или разрушения отдельных элементов, выявленных в результате внеочередных осмотров.

Результаты плановых сезонных и внеочередных осмотров, зафиксированные в актах, являются основанием для составления дефектной ведомости и выполнения сметных расчетов. Рекомендуемая форма акта приведена в Приложении Д к СП 255.1325800.2016 «Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» (утвержден и введен в действие Приказом Минстроя России от 24.08.2016 N590/пр.).

Акты текущих осмотров можно составлять и в свободной форме. В акте должно отражаться состояние здания, выявленные неисправности, необходимые работы по текущему ремонту и сроки выполнения данных работ.

Для случаев, когда текущий ремонт производит собственник здания своими силами, специальные формы документов не предусмотрены. Однако, для правильного определения налоговой базы рекомендуем составлять смету работ с ценами по каждому виду, перечнем требуемых материалов и оборудования. Если работы выполняет подрядчик, то с ним необходимо оформить договор подряда с приложением сметы на расчёт стоимости работ и материалов.

В многоквартирных жилых домах текущий ремонт проводится в соответствии с условиями, указанными в договоре управления многоквартирным домом, и в соответствии с решениями общих собраний собственников. Однако, если в доме имеется необходимость проведения каких-либо видов работ по текущему ремонту незамедлительно, то такой ремонт должен быть проведен независимо от наличия решения общего собрания собственников.  В последующем управляющая организация вправе взыскать понесенные расходы с собственников жилья.

Перед заключением договора подряда на текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, необходимо подготовить и утвердить смету расходов. Детализированная смета поможет сэкономить бюджет и защитит от претензий со стороны жителей.