Подробнее о применении правил о зонах затопления и подтопления к ранее начатым строительным объектам

Опубликовано письмо Минстроя России от 02.09.2026 № 54339-ИФ/08 «О строительстве объектов капитального строительства в зонах затопления, подтопления исходя из обеспеченности сооружениями и (или) методами инженерной защиты от негативного воздействия вод, а также установленного земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности регулирования».

• В соответствии со статьей 67.1 ВК РФ зоны затопления, подтопления устанавливаются, изменяются в отношении территорий, подверженных негативному воздействию вод и не обеспеченных сооружениями и (или) средствами инженерной защиты, указанными в части 4 статьи 67.1 ВК РФ, в целях предотвращения негативного воздействия вод на территории и объекты.

В соответствии со статьей 48 ГрК РФ документом, определяющим архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, является проектная документация, в которой, среди прочего, отражаются технические решения по обеспечению сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.

• Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в свою очередь, удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией (часть 1 статьи 55 ГрК РФ).

В соответствии с частью 19 статьи 55 ГрК РФ при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства в рамках рассмотрения уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома уполномоченный орган проверяет соответствие вида разрешенного использования объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома виду разрешенного использования, указанному в уведомлении о планируемом строительстве.

• В соответствии с частью 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Водное законодательство не содержит положений о его действии во времени.

Вместе с тем пунктом 2 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемых к строительству, реконструкции объектов капитального строительства и до дня ввода указанных объектов в эксплуатацию независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах зоны с особыми условиями использования территории, допускается:

• использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство;
• использование зданий, сооружений, расположенных в границах такой зоны, в соответствии с их видом разрешенного использования.

Таким образом, при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или рассмотрении уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в отношении объектов, строительство, реконструкция которых была начата до вступления в силу Федерального Закона № 301-ФЗ, следует исходить из обеспеченности таких объектов сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод, а также установленного земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности регулирования.

Отмечено, что указанный подход в полной мере применяется в отношении объектов капитального строительства (многоквартирных домов и иных объектов недвижимости), возведение которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ.

Расположение проекта строительства (в соответствии с терминами Федерального закона 214-ФЗ) в границах зоны с особыми условиями использования территории, к которым относятся зоны затопления, подтопления, при наличии выданного в установленном порядке разрешения на строительство, не является основанием для принятия решения о прекращении действия разрешения на строительство или отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Изображение: Designed by Magnific