С о д е р ж а н и е    и    р е м о н т    з д а н и й 

 

 

    КАТАЛОГ ТЕКУЩИХ ЦЕН       СМЕТА-ОНЛАЙН       ФСНБ-2022       КОНЪЮНКТУРНЫЙ АНАЛИЗ      ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ ПО ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ  

 

ЧАСТЬ 1. ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ

 

(Организация. Стоимость. Смета. Обоснование НМЦК и 44 ФЗ. )

 

1. Текущий ремонт и содержание зданий и сооружений. Общие положения

1.1 Смета расходов на содержание, техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений

Эксплуатация строительных объектов требует значительных финансовых затрат. Затрат, которые собственнику объекта придется нести в течении всего срока его эксплуатации и сопоставимых со стоимостью строительства нового объекта.

Затраты на содержание, техническое обслуживание и ремонт зданий определяют сумму необходимых текущих финансовых расходов для обеспечения надлежащего состояния объекта, обеспечения благоприятных и безопасных условий его эксплуатации. 

Документ, который определяет сумму необходимых расходов часто называют сметой расходов (сметой планово-нормативных расходов), в отличии от привычного многим строителям термина "сводная смета".  Привычные всем термины "локальная смета", "сметный расчет", "объектная смета" при текущем ремонте часто применяются по смысловой аналогии. 

На законодательном уровне форма сметы расходов не установлена, а структура сметы и учет расходов зависит от конкретного перечня статей расходов по объекту. Важно, чтобы все расходы были обоснованы и подтверждены расчетами, а расходы на текущий или капитальный ремонт – подтверждены расчетами сметной стоимости ремонта.

В смету расходов, как правило, включаются работы по содержанию здания и придомовой территории, а также услуги подрядчиков, которые проводят ремонтные работы. Например, в перечень работ могут быть включены:

— технические осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования;

— расходы на содержание конструктивных элементов здания;

— расходы на содержание внутридомового инженерного оборудования;

— расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния дома и придомовой территории);

— расходы на текущий ремонт конструктивных элементов здания;

— расходы на текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования;

— расходы на текущий ремонт объектов благоустройства

— расходы на капитальный ремонт.

 

      Примерный вид сметы расходов приведен ниже:

 

Смета расходов – основной документ для обоснования стоимости работ независимо от объекта и источника финансирования, а ее составление - важнейшая часть работы эксплуатирующей или управляющей организации.

Подробнее о смете расходов  можно прочитать на странице вопросов и ответов

Для правильного обоснования стоимости ремонта и не допущения нецелевого расходования средств важно различать понятия текущего и капитального ремонта

 

1.2 Виды ремонта: капитальный или текущий ремонт - какая разница?

Текущий ремонт - это совокупность работ (услуг), которые должны осуществляться собственником капитального сооружения в целях обеспечения надлежащего технического состояния строительного объекта, то есть поддержания его устойчивости и надежности, исправности строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов и проектной документации, до их нормативного состояния.

Текущий ремонт – это работы, как правило плановые, по устранению дефектов и неисправностей конструкций, инженерных сетей и других элементов здания, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором такие элементы практически не выбывают из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются.

Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). 

 

Капитальный ремонт обычно проводится по истечении определенного срока эксплуатации здания или при наличии серьезных повреждений и износе элементов конструкции. Он включает в себя следующие основные работы:

1. Замена или восстановление крыши, в том числе утепление и гидроизоляцию.
2. Ремонт и замена окон и дверей с улучшением теплоизоляции.
3. Замена или восстановление системы отопления, вентиляции и кондиционирования.
4. Замена или модернизация электроснабжения.
5. Ремонт или замена системы водоснабжения и канализации.
6. Ремонт фасада здания.
7. Улучшение или замена отделки помещений.
8. Ремонт и укрепление несущих стен, перекрытий.

Капитальный ремонт позволяет значительно улучшить состояние и эксплуатационные показатели зданий. Он способствует его укреплению, повышению энергетической эффективности и снижению затрат на эксплуатацию. Кроме того, при проведении капитального ремонта можно осуществить модернизацию здания, улучшить его функциональность и комфортность для пользователей, а также улучшить внешний облик и благоустройство территории вокруг здания.

Таким образом, виды ремонта различаются в зависимости от цели его проведения. Если текущий ремонт выполняется для поддержки технического состояния здания или его элементов в надлежайшем состоянии, то при капитальном ремонте предполагает замену или восстановление конструкций с целью улучшения их показателей.

Кроме того, работы по текущему ремонту как правило выполняются в процессе эксплуатации зданий или сооружений в рамках работ по содержанию зданий и сооружений, включенных в планы работ и проводимые в случаях небольшого объема таких работ. При этом для текущего ремонта документальное оформление в виде проектной документации не требуется (!). 

Ремонт дверей, окон, радиаторов и смесителей, стояков и электрических плит - какой это ремонт- текущий или капитальный? как часто должен проводится? Ответы на эти и другие вопросы на специальной странице

 

1.3 Основные различия в определении стоимости работ по капитальному и текущему ремонту

При внешнем сходстве расчет стоимости работ по капитальному и текущему ремонту принципиально различен. Чем?

1.3.1 Правила ценообразования для капитального ремонта – расписаны подробно и досконально. Начиная с Градостроительного кодекса и кончая методическими документами Минстроя РФ.

Работы по капремонту как правило требуют разработки проектной-сметной документации и возможно ее экспертизы.  Разработка сметы на капремонт производится с использования сметных норм (федеральных или территориальных), а при осуществлении ремонта за счет бюджетных средств для сметы потребуется проверки достоверности сметной стоимости ремонта. 

1.3.2 Правила ценообразования для текущего ремонта законодательством не определены. Имеются лишь не обязательные рекомендации о том, что по решению заказчика можно использовать нормы и нормативы для капитального ремонта, в том числе может применяться методика составления сметы контракта.

Следовательно, выбор способа определения и обоснования стоимости текущего ремонта независимо от источника финансирования и вида объекта текущего ремонта остается за заказчиком. Использовать ли федеральные сметные нормативы или территориальные, использовать ли базисно- индексный или ресурсный метод, использовать ли договорные цены (метод сопоставимых рыночных цен), как определять стоимость используемых для ремонта ресурсов – выбор и все решения целиком остаются за заказчиком. Т.е способ определения цены текущего ремонта МКД или общежития, административного здания или корпусов учебного заведения, производственного объекта и т.д. определяется только заказчиком.

Поэтому при составлении сметной документации можно практически все. Например:

Можно ли использовать не государственные сметные нормы и нормативы? - можно

Можно ли использовать для составления сметной документации ТСН, СН, ТЕР или ЕНиР ? - можно

Можно ли использовать ФЕР-2001 редакции 2009 года? - можно

Можно ли использовать для составления сметной документации отраслевые, ведомственные, фирменные нормативы? - можно

Можно ли составлять сметы ресурсным, ресурсно- индексным или базисно-индексным методами? - можно любым

Можно ли воспользоваться индексами разработанными не Минстроем, а коммерческими организациями, например ЦМЭЦ или Стройинформресурс? - можно

Можно ли в одной смете использовать расценки и нормативы из разных сметных баз? - можно, хотя и...

Можно ли воспользоваться прайсами или обязательно делать конъюнктурный анализ? - можно

Можно ли использовать каталоги текущих цен? - можно

Можно ли использовать произвольную форму сметы? - можно

А в зависимости от источника средств финансирования текущего ремонта меняется процедура оформления решения. Так при использовании бюджетных средств потребуется оформить выбор через процедуры «закупки» предусмотренными федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ.    

 

1.4 Виды работ при текущем ремонте

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Правильное определение вида выполняемых ремонтных работ становится решающим для определения возможностей заказчика по выбору способов и методов сметных расчетов документации и значит – на достоверность расчетов.

Перечень работ, которые выполняются при текущем ремонте определен в Постановление Правительства РФ от 30 ноября 2021 г. № 2120

Согласно Постановлению с 1 марта 2022 г. и в течение 6 лет со дня его вступления в силу при проведении текущего ремонта зданий, сооружений может осуществляться и восстановление и замена отдельных элементов строительных конструкций таких зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения таких зданий, сооружений в случае ухудшения или утраты технических характеристик, эстетических и (или) эксплуатационных свойств таких элементов строительных конструкций зданий, сооружений, элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения.

Основные виды работ по содержанию и текущему ремонту приведены в приложении 1 и приложении 2.

 

1.5 Основание для проведения текущего ремонта

Основными факторами, определяющими необходимость, выбор и сроки проведения ремонтных работ, являются:

• результаты осмотров здания и помещений выявивших проблемные участки, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.

• сроки профилактических или косметических ремонтных работ

Текущий ремонт осуществляется в том случае, если в результате осмотров установлено, что:

• Участки инженерных коммуникаций пришли в неудовлетворительное или аварийное состояние и требуют срочного восстановления;

• Возникли незначительные повреждения конструкций, окон и дверей в подъездах, разрушение фасада и т.д.

Проведения текущего ремонта как правило осуществляется в несколько этапов:

• Осмотр комиссией технического состояния.

• Составление плана мероприятий и очередности их устранения.

• Проведение тендера и определение подрядной организации для проведения мероприятий по восстановлению работоспособности инженерных коммуникаций или конструктивных элементов строения.

• Заключение договора, в котором оговорены сроки выполнения работ, штрафные санкции и способы урегулирования спорных моментов.

• Выполнение ремонтных работ силами подрядной организации.

• Приемка работ с привлечением комиссии, в которую входят как сотрудники управляющей компании, так и представители собственников. В спорных ситуациях возможно включение в состав комиссионной группы независимого эксперта.

• Составление и подпись акта о выполнении работ.

1.6 Периодичность проведения осмотров

Действующее российское законодательство предусматривает обязательный контроль технического состояния зданий. Контроль должен осуществляться в течение всего периода эксплуатации здания. Это и есть проведение периодических осмотров и контрольных проверок.
Главная цель любого осмотра одна – своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся:

• собственниками зданий и помещений, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления ТСЖ, ЖСК
• специализированными организациями, привлекаемыми собственниками зданий и помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы,
• лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы по обследованию зданий
• управляющей компанией (организацией)

 

Осмотры состояния общего имущества в МКД могут быть текущие, сезонные и внеочередные:

• Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год: весенний осмотр и осенний осмотр.

• Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.

• Текущие осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом.

 

На основании осмотров составляется акты и дефектные ведомости, которые станут основаниями для проведения текущего ремонта.

 

1.7 Формирование плана текущего ремонта

Основанием для определения потребности в текущем ремонте, установления или уточнения его объемов служат результаты плановых общих технических осмотров зданий (по результатам весеннего осмотра - на текущий год, и осеннего осмотра — на следующий год).

При этом организация, осуществляющая эксплуатацию здания, обязана осуществлять плановые осмотры здания и подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту, а также доводить их до сведения собственника.

На основании актов технического осмотра составляются описи ремонтных работ на каждое строение с указанием объемов работ и необходимых денежных средств для включения в годовой план текущего ремонта.

В опись ремонтных работ включаются также работы по предписанию органов государственного надзора, выполнение которых возможно за счет средств текущего ремонта.

Ремонт зданий и помещений проводится по решению собственника с учетом составленной описи ремонтных работ.

1.8 План текущего ремонта МКД

В соответствии с действующим законодательством решение о проведении ремонта общего имущества дома и о пользовании общим имуществом, оплате расходов на проведение ремонта, о сроке начала ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта и других предложений, связанных с условиями проведения ремонта, принимаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса РФ. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентированы статьей 45 Жилищного кодекса РФ.

На основании принятого решения общего собрания собственников помещений организация, обслуживающая жилищный фонд, составляет план — график текущего ремонта, который утверждается руководителем управляющей организации. 

Жители дома могут участвовать в формировании плана текущего ремонта, для этого собственникам требуется создать Совет дома (ч.1 ст.161 ЖК РФ) из числа собственников помещений в данном доме и выбрать председателя.

Проведение работ, которые не входят в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества 

При письменном решении собственников в виде Протокола общего собрания собственников (и при наделении совета дома полномочиями на принятие решений по текущему ремонту - Протоколом заседания совет дома), управляющая организация может включить в план работ текущего ремонта виды работ, которые не входят в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме при условии решения собственников помещений в многоквартирном доме на проведение работ с учетом денежных средств, поступающих от населения в качестве платы за текущий ремонт многоквартирного дома.

2. Содержание и техническое обслуживание МКД. 

Основные виды работ по техническому ремонту МКД приведены в приложение №2.

Работы по содержанию и техническому обслуживанию можно разделить на 5 групп:

• Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов с установленной периодичностью.

• Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период

• Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период

• Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров

• Работы при аварийном обслуживание

Следует отметить что сметно-нормативные базы как правило не содержат сметных норм и нормативов на работы по содержанию и техническому обслуживанию МКД. Одно из исключений - Территориальные сметные нормы и территориальные единичные расценки на содержание объектов городского хозяйства Санкт-Петербурга - ТСНэ-ТЕРэ.

 

3. Стоимость текущего ремонта зданий и сооружений

3.1. Обоснование номенклатуры, объема и сроков проведения работ

Обоснование необходимости выполнения текущего ремонта сооружений и зданий, номенклатуры, объема и сроков проведения работ осуществляется на основании данных проводимых периодических осмотров.

По объектам, не имеющим проектной документации номенклатура и необходимые объемы определяются на основание дефектных ведомостей.

Ведомости как правило содержат следующую информацию:

• определение мест производства работ

• наименование конструктивных элементов;

• описание текущего состояния конструктивных элементов;

• описание методов ремонтных работ, в соответствии с технологическими рекомендациями;

• перечень видов работ по конструктивных элементам, видам отделки и т.п. с указанием объемов работ в соответствии с формулами расчета.

• определение количества, добавляемого в той или иной конструкции или элемента нового материала в процентах или в принятых физических единицах измерения

• составления описи работ по конструктивным элементам и видам работ с подсчетами объемов

 

3.2. Обоснование стоимости ремонта и обслуживания

Основанием для определения цены ремонта, содержания и технического обслуживание зданий и сооружений как правило являются документы, в которые включены расчеты сметной стоимости работ.

Расчеты составляются на основе действующих норм, нормативов и калькуляций и определяют суммы расходов на проведение работ и складываются из следующих основных статей затрат: 

• Заработная плата рабочих, выполняющих содержание и текущий ремонт

• Затраты на материальные ресурсы, непосредственно используемые на содержание и ремонт конструктивных элементов жилых зданий, стоимость запасных частей, отдельных конструктивных элементов и деталей заводского изготовления, а также затраты на их изготовление, транспортирование и хранение;

• Затраты на содержание машин и механизмов, плата за арендованные машины и механизмы, затраты на вывоз строительного мусора, транспортирование материалов внутри объекта.

• Обязательные отчисления по установленным законодательством РФ нормативам

Сметные расчеты являются первичными сметными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям на основе объемов, определившихся при составление дефектных ведомостей, описи работ на ремонт объекта.

При этом стоимость затрат, в том числе строительных ресурсов, учтенных в сметной документации и может приниматься: 

• в соответствии с принципами ценообразования используемых сметных норм

• по фактической стоимости на основании прейскурантов, коммерческих предложений, прайс-листов, каталогов текущих цен, либо по результатам конъюнктурного анализа текущих цен таких ресурсов.

Наиболее полным сборником с информацией о текущей стоимости основных ресурсов (услуг) является ежеквартальный сборник текущих цен на ремонт и содержание зданий и сооружений выпускаемый «Стройинформресурс», позволяющий пересчитать стоимость работ и услуг в текущий уровень цен на момент производства работ (услуг). Сборник выпускается для всех регионов Российской Федерации на основе проводимого организацией мониторинга цен у производителей и поставщиков материалов, изделий конструкций. 

 

3.3. Обоснование стоимости ремонта и содержания зданий при бюджетном финансировании

Согласно п. 6 ст. 55.24 ГрК РФ в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации все организации, ответственные за эксплуатацию здания и сооружений, обязаны обеспечивать эксплуатационный контроль, техническое обслуживание и текущий ремонт зданий и сооружений. 

Незначительные текущие ремонтные работы, если в штате имеется рабочий по обслуживанию здания, могут проводиться своими силами. Для проведения мелкого текущего ремонта в этом случае не потребуется заключение гражданско-правовых договоров и составления смет, так как работник получает заработную плату. В этом случае для ремонта могут понадобиться закупки только строительных материалов. 

Часть ремонтных работ может проводиться с привлечением сторонних организаций. В случаях привлечения сторонних организаций и закупок строительных материалов  бюджетными учреждениями, государственными и муниципальными предприятими закупки должны осуществляться в соответствии с процедурами, предусмотренными федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ, в том числе необходимо определение и обоснование НМЦК.

Для проведения закупки работ по текущему ремонту заказчику может понадобится:

1. дефектная ведомость и ведомость объемов работ
2. техническое задание
3. локальный сметный расчет (смета)
4. описание объекта закупки 
5. проект договора (контракта)
6. обоснование НМЦК и применяемого метода расчета стоимости
7. требования к содержанию и составу заявки 

Основным документом, который обосновывает стоимость контракта (НМЦК) на производство ремонтных работ при соответствующих закупках и отражает целевое использование средств в утвержденном размере является смета (локальный сметный расчет, калькуляции и т.п.) .

3.3.1. Выбор метода обоснования НМЦК

При проведении закупок на текущий ремонт могут использоваться любой из 5-ти методов определения цен (НМЦК) предусмотренных законом: 

• метод сопоставимых рыночных цен

• проектно-сметный метод

• тарифный метод

• затратный метод

• нормативный метод

и иные методы, в том числе – сметный метод.

Любой из пяти, но приоритетным для определения и обоснования НМЦК является метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) - Письмо Минфина России от 23 июня 2020 г. N 24-01-08/54017 . 

 

3.3.2. Применение проектно-сметного метода при текущем ремонте

По решению заказчика при определении и обосновании НМЦК, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), на текущий ремонт зданий, строений, сооружений и помещений, может применяться проектно-сметный метод (Письмо Минфина от 10.01.2020 № 24-01-08/320), когда на проведение работ на основе действующих строительных и сметных норм и правил, разрабатывается проектная и сметная документация, может осуществляться экспертиза проекта и проверка достоверности определения сметной стоимости ремонта. 

Подготовка такой документации  может потребовать значительных затрат времени и средств со стороны заказчика. Однако основной проблемой может стать необходимость применения при оценке стоимости текущего ремонта  использования сметных норм и сметных цен на строительные ресурсы (стоимость стройматериалов, стоимость машин и механизмов, стоимость перевозки грузов), предназначенных для нового строительства и реконструкции, использование индексов пересчета сметной стоимости Минстроя РФ, также предназначенных для нового строительства. По мнению экспертов их использование приводит, несмотря на проверку "достоверности" сметных расчетов, к недостоверным результатам, серьезному занижению рыночной стоимости работ и, как результат, к срыву тендеров и аукционов.

Можно ли использовать другие методы? Да, применение иных методов возможно в случае обоснования невозможности применения методов определения НМЦК, указанных в части 1 статьи 22 Закона. При этом закон не дает никакого перечня причин невозможности применения указанных в законе методов определения и обоснования НМЦК и поэтому степень обоснованности и убедительность обоснования относится к субъективной оценочной категории, и соответственно не может быть предметом рассмотрения и оспаривания.

Примеры обоснования невозможности при закупке работ по содержанию зданий и сооружений предусмотренных законом методов:

• метод сопоставления рыночных цен (анализа рынка) не применим, так как невозможно определить критерии идентичности или однородности для закупаемых работ, что не позволяет получить объективную и достоверную информацию о рыночных ценах на идентичные или однородные закупаемым работы;

•  нормативный метод не применим, так как к закупаемым заказчиком работам не установлены в соответствии со статьей 19 Закона правила нормирования, требования к отдельным видам товаров, работ, услуг (в том числе предельные цены товаров, работ, услуг) и (или) нормативные затраты на обеспечение функций муниципальных органов;

•   тарифный метод не применим, так как цены закупаемых заказчиком работ ( услуг, материалов) не подлежат государственному регулированию и не установлены правовыми актами;

• затратный метод не применим, так как заказчиком для определения начальной цены контракта в открытых источниках не найдена информация о точных структуре и величине необходимых для производства закупаемых работ затрат, а также обычной для данной сферы деятельности прибыли.

• проектно-сметный метод не применим, так как объектом закупки не является строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства;

3.3.3. Применение сметного метода при текущем ремонте

Сметный метод заключается в обосновании цены контракта путем составления только одной сметы, без составления собственно «проектной документации»

Является ли применение сметного метода для обоснования НМЦК на ремонтные работы нарушением Закона N 44-ФЗ?

Нет. Любой заказчик вправе установить любой метод определения и обоснования начальной (максимальной) цены контракта или контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), обосновав невозможность применения методов, указанных в законе.

Применение проектно-сметного метода при текущем ремонте предусмотрена законом только в качестве одного из возможных, но не обязательных методов.

Проведение текущего ремонта действующим гражданским или градостроительным законодательством, а также Законом N 44-ФЗ нормативно не регулируется. В частности, нормы об обязательности составления проектной (технической) документации прямо говорят о том, что это обязательно при выполнении работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту зданий и сооружений, относительно же текущего ремонта никаких обязательных указаний нет. 

Таким образом обоснование заказчиком НМЦК на проведение текущего ремонта путем составления только одной сметы, без составления собственно «проектной документации» является правомерным.

 

4. Особенности составления смет на текущий ремонт зданий и сооружений при бюджетном финансировании

 4.1. Выбор метода определения НМЦК

Некоторые заказчики, настаивают на необходимости применения проектно-сметного метода при текремонте и ссылаются на:

• Порядок определения начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, … (от 23 декабря 2019 г. N 841/пр.), согласно которому по решению заказчика положения Порядка используются при определении и обосновании НМЦК на текущий ремонт зданий, строений, сооружений, помещений, расположенных на территории Российской Федерации, проектно-сметным методом.

• ВСН 58-88, согласно которым (п 4.4) при производстве текущего ремонта зданий подрядным способом следует применять принципы ценообразования и порядок оплаты выполненных работ, предусмотренные для капитального ремонта.  

Однако из указанных норм следует, и Минстрой письмом 30.12.2022 №71912-АВ/09 это подтвердил, что, применение проектно-сметного метода при определении и обосновании НМЦК для текущего ремонта является правом, а не обязанностью заказчика.

Используя проектно-сметный метод для оценки стоимости текущего ремонта следует иметь в виду, что:

1. действующие принципы ценообразования распространяются только на капитальный ремонт. Так ГрК РФ гл. 8.3 и основная методика (N421/пр.) определяют принципы определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и не распространяются на текущий ремонт;

2. особенности ценообразования для текущего ремонта ни гражданским, ни градостроительным законодательством, ни Законом N 44-ФЗ отдельно не регулируется. Однако в правоприменительной практике известны случаи, когда суды требуют в случае использования проектно-сметного метода определения начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) наличия проектной документации, подготовленной в соответствии с методиками и нормативами, утвержденными Минстроем РФ;

3. использование ФЕР для составления сметной документации предполагает использование индексов пересчета сметной стоимости из базового уровня цен 2001 года в текущий уровень. Часть заказчиков применяют индексы пересчета, рекомендованные Минстроем РФ для строительства, которые с одной стороны не предназначены для случаев проведения ремонтных работ, с другой – детализированы и усреднены по объектам строительства, т.е. представляют собой некий средний индекс между земляными, кровельными, отделочными, монтажными, … работами; 

Как правило использование индексов Минстроя для оценки стоимости текущего ремонта может приводить к занижению рыночной стоимости работ  на 20-30 и более процентов.

Пример обоснования невозможности применения проектно-сметного метода:

 

Таким образом, несмотря на то, что согласно пункта 6 статьи 22 Закона № 44-ФЗ метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) является приоритетным для определения и обоснования НМЦК, заказчик вправе при определении и обосновании НМЦК на текущий ремонт зданий, строений, сооружений, помещений, любой другой метод определения и обоснования начальной (максимальной) цены, обосновав невозможность применения методов, указанных в законе. Повторимся -  степень обоснованности, убедительность обоснования относится к оценочной категории, и соответственно не может быть предметом рассмотрения и оспаривания.

Среди «иных» методов для оценки стоимости ремонтных работ основным является «сметный» метод, то есть метод определения и обоснования НМЦК путем составления сметы без составления проектной документации.

 

4.2. Выбор сметных норм для обоснования НМЦК на текущий ремонт

Какими сметными нормами и нормативами необходимо пользоваться при составлении сметной документации на текущий ремонт? С учетом того, что на текущий ремонт не распространяются положения ГрК РФ и действующая методика 421/пр. – любыми, независимо от того внесены они в ФРСН или нет. Утвержденными или рекомендованными. Федеральными (ФЕР) или Территориальными (ТЕР). 

При это следует иметь ввиду, что выбор сметных норм определит и соответствующие принципы ценообразования (правила составления смет). Например, требования по обоснованию сметных цен на строительные ресурсы с использованием конъюнктурного анализа распространяются только на редакцию ФЕР-2020.

 

4.3. Какими индексами пересчета сметной стоимости пользоваться при составлении сметной документации?

Любыми – индексами Минстроя РФ, индексами РЦЦС или иными, например, индексами Стройинформресурс.

Важно! Стройинформресурс выпускает по номенклатуре работ ГЭСНр (ФЕРр) специальные "ремонтные" индексы, учитывающие особенности ценообразования при ремонте малыми объемами, в том числе при текущем ремонте.

Следует также иметь ввиду, что единственные «рекомендованные» для бюджетных организаций индексы пересчета, выпускаемые Минстроем РФ, не рассчитываются и не предназначены для случаев проведения ремонтных работ. Индексов, предназначенных для расчета сметной стоимости работ по текущему ремонту Минстроем РФ, не разрабатывается.

Более того, вопреки распространенному мнению, индексы Минстроя РФ, никем не утверждаются (как того требует ГрК РФ для сметных нормативов) и несмотря на внесение их в ФРСН не являются сметными нормативами, а являются лишь справочной информацией.

Проведенный анализ доступной текущей тендерной документации показывает, что:

• не менее половины смет для обоснования НМЦК подготовлены с использованием не ФЕР, а ТЕР и индексов РЦЦС
• в качестве обоснования рыночных цен на материалы в таких сметах нередко используется «цена поставщика» или цена из каталогов (например, каталога Мособлэкспертизы)

4.4. Допускается ли использование данных прайс-листов, сборников и каталогов цен при составлении сметы на текущий ремонт?

Возможность применения прайс-листов, коммерческих предложений, сборников и каталогов текущих цен подтверждается Минфином России. Минфин РФ в письме от 08.12.2017 г. № 24-01-07/82071, мотивировал свое мнение тем, что:

• согласно пункту 8 части 18 статьи 22 Закона о контрактной системе к общедоступной информации о ценах товаров, работ, услуг, которая может быть использована для целей определения НМЦК, относится информация информационно-ценовых агентств, общедоступные результаты изучения рынка, а также результаты изучения рынка, проведенного по инициативе заказчика, …, а также иные источники информации.
• Таким образом, определенный частью 18 статьи 22 Закона о контрактной системе перечень источников общедоступной информации о ценах товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд не является исчерпывающим и следовательно, использование для обоснования прайсов и скриншотов с сайтов интернет-магазинов, каталогов цен, в том числе не являющихся публичной офертой, допускается при условии соблюдения требований статьи 22 Закона о контрактной системе, в том числе соблюдения условий идентичности (или однородности) товаров, работ, услуг, а также сопоставимости условий поставки товаров, выполнения работ, оказания услуг. 

 

4.5. Необходимо ли проводить государственную экспертизу проектно-сметной документации по текущему ремонту на работы, предусмотренные ПП от 30.11.2021 N 2120 если источник финансирования разработки сметной документации и выполнения работ – бюджет?

При выполнении работ по текущему ремонту разработка проектной документации не требуется. Достаточно разработки сметной документации на основании дефектных актов, оформленных в установленном порядке. При этом составленные на текущий ремонт сметы на основании дефектных актов не относятся к термину «проектная документация» и, как следствие, не подлежат обязательной государственной. Проведение государственной экспертизы в этом случае осуществляется по усмотрению заказчика.

Если для выполнения работ по текущему ремонту разрабатывается проектная документация, то в случае бюджетного финансирования в составе проекта обязательно осуществляется разработка сметной документации. В этом в случае, при бюджетном финансировании проектная, и в т.ч. сметная, документация подлежит государственной экспертизе.

 

4.6. Описание объекта закупки

При описании закупки и подготовке контракта на проведение ремонтных работ рекомендуется:

• Прописать адрес выполнения работ, перечень и объемы выполняемых работ, требования к товарам, передаваемым заказчику на баланс, требования к безопасности, гарантийным обязательствам, сроки выполнения работ (этапы, периодичность), порядок и условия выполнения работ на объекте заказчика

• Установить требование к материалам, применяем при выполнении работ, в части их новизны, соответствию безопасности.

• Детализировать сроки выполнения работ, если предусмотрены этапы, то определить сроки для каждого этапа.

• Прописать порядок и условия выполнения работ на объекте заказчика с учетом действующего рабочего режима на объекте заказчика (например, будни с 8-00 до 20-00), если есть ограничения или особые условия, необходимо также прописать (например, выполнение работ в условиях действующего учебного заведения, выполнение работ не должно создавать препятствий для обучения студентов и работы сотрудников заказчика, а также не должно создавать угрозу их жизни и здоровью).

• Указать порядок направления данных для прохода сотрудников заказчика на объект, проезда автотранспорта на территорию заказчика и провоза материалов (например, Подрядчик не позднее, чем за 3 рабочих дня предоставляет представителю заказчика по электронной почте список сотрудников с указанием Ф.И.О. и паспортных данных, а также гос. номера автомобилей, допуск которых необходим на объект заказчика). 

• Установить обязанность Подрядчика об обеспечении уборки, ежедневном вывозе и складировании строительного мусора (место складирования определяет заказчик), об обеспечении сохранности существующих эксплуатируемых инженерных сетей и коммуникаций.

• Установить условия о контроле выполнения работ со стороны заказчика, определить уполномоченного представителя заказчика, который будет осуществлять технический надзор, проверку применяемых материалов на соответствие условиям контракта и архитектурным решениям, установленным в техническом задании (приложении к контракту).

• Детализировать порядок информирования представителя заказчика о выявлении необходимости осуществления дополнительных и неучтенных работ (в том числе указание сведений об объеме, сроке выполнения, стоимости дополнительных работ).

• Установить самостоятельно гарантийный срок по выполняемым работам.

• Определить порядок приемки выполненных работ, учитывая, что приемка законченного текущего ремонта объекта должна осуществляться комиссией в составе представителя эксплуатационной службы, ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организации и представителя соответствующего вышестоящего органа управления.

 

4.7. Требуется ли членство в СРО организации - исполнителю работ по текущему ремонту?

Как известно, частью 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) прямо предусмотрено, что индивидуальный предприниматель или юридическое лицо имеет право осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства по договору строительного подряда, по договору подряда на осуществление сноса, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором, при условии, что такой индивидуальный предприниматель или такое юридическое лицо является членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.

 Из данной нормы следует, что членство в строительной СРО необходимо только субъектам права, осуществляющим, в частности, именно капитальный, а не текущий, ремонт объекта капитального строительства.

 

4.8. Как правильно осуществить закупку работ по текущему ремонту?

• Для начала нужно выбрать способ определения поставщика. В большинстве случаев это электронный аукцион. После выбора способа закупки нужно выбрать то, каким образом заказчик будет обосновывать НМЦК. Заказчику будет необходимо либо не менее трех коммерческих предложений (анализ рынка), либо дефектная ведомость и смета. После этого закупка вносится в план-график, и заказчик начинает заниматься разработкой закупочной документации.

• После разработки основной закупочной документации заказчику необходимо заняться описанием объекта закупки. Описание состоит из нескольких частей. Указываются ссылки на ГОСТы, СанПиНы, СНиПы, которым должны удовлетворять выполняемые работы. Указываются объемы работ, которые нужно выполнить (составляется на основании дефектной ведомости). И еще – описание оборудования и материалов, которые будут использоваться при выполнении указанных работ. При описании таких материалов и оборудования целесообразно указать соответствие применяемых материалов ГОСТам.

• Контракт будет заключен по цене, предложенной победителем закупочной процедуры. Если в качестве обоснования НМЦК использовался метод анализа рынка, то победит наиболее экономичное предложение.

Если в качестве обоснования использовалась смета в итоговые протоколы необходимо добавить:

● величину понижающего коэффициента (разница НМЦК и процента снижения НМЦК);

● итоговую цену контракта с учетом понижающего коэффициента.

 

4.9. Типовые ошибки заказчиков при закупке текущего ремонта и исполнении контракта

• заказчик не корректно применяет понятия «капитальный ремонт» на «текущий ремонт», из чего вытекают ошибки при описании объекта закупки, установления требований к участникам закупки;
• в техническом задании отсутствует детализация условий выполнения работ, сроков, этапов, требований к результату работ;
• установление излишних требований к участникам, ограничивающих круг лиц, участвующих в закупке;
• не указываются документы, которые передаются со стороны Подрядчика при приемке работ;
• не осуществляется технический надзор при исполнении обязательств по контракту;
• не определен порядок согласования и учета дополнительных (скрытых) работ;
• изменение (продление) срока исполнения обязательств по контракту;

5. Сметные программы и сервисы для оценки стоимости текущего ремонта и содержания зданий и сооружений

Не существует ограничений по использованию сметных программ и сервисов для оценки стоимости ремонта. В основном выбор пользователей определяется удобством работы и наличием в программах сметно-нормативных баз и нормативов. А также - условиям проведения расчетов – онлайн или офлайн. 

Особое место среди всех сметных программ и сметных сервисов занимает созданный на основе сборников ГЭСН и Территориальных сметных норм и территориальных единичных расценок на содержание объектов городского хозяйства Санкт-Петербурга ТСНэ-ТЕРэ онлайн сервис «КТЦ-расчет». 

Сервис заметно отличается от других своими возможностями:

• встроенным ежеквартальным обновлением цен на все ресурсы в расценках на основе данных из «Каталога текущих цен на ремонт и содержание зданий и сооружений», в том числе возможность учета изменения цен на строительные ресурсы по регионам РФ (оплата труда, материалы, машины и механизмы)

• встроенной возможностью использования данных более 1000 прайс листов производителей и поставщиков строительных материалов и изделий.

• возможность поиска необходимых материалов среди более 2 000 000 товарных позиций с возможностью поиска по поставщикам, брендам, группам материалов

• возможностью корректировки используемых нормативов в соответствии с особенностями производства ремонтных работ и применяемых материалов (т.е. по сути созданию фирменных сметных нормативов), в том числе корректировки наименований и стоимости всех ресурсов, включая заработную плату.

а также:

• возможности быстрой проверки сметной стоимости материалов учтенных сметах, в том числе при обосновании НМЦК

• возможность быстрой проверки поставщика, в том числе на в несение его в реестр недобросовестных поставщиков

Для большинства представленных в сервисе материалов (более 1 500 000) существует возможность уточнить данные о поставщике материала (сервис интегрирован с базой данных на более чем 50000 фирм производителей и поставщиков) и данные о материале, перейти на страницу материала на сайте поставщика.

Указанные возможности сервиса позволяют пользователям сервиса произвести максимально расчет стоимости выполняемых работ с учетом особенностей объекта ремонта, условий производства работ строительной организацией и стоимости применяемых материалов.

Сервис предоставляет широкие возможности пользователям при определении и обосновании рыночных цен (НМЦК) при проведении закупок материалов и работ по текущему ремонту сметным методом и методом сопоставимых рыночных цен. А также проверки обоснованности цен в сметной документации.

Заменяет ли сервис "КТЦ-расчет" EXSEL?

Менять ли привычный EXSEL на сметный сервис?

Или может пока подождать ли с переходом?

Мы уверены, что переходить целесообразно всем. Но, возможно время перехода пока не пришло:

• если EXSEL используется долгое время, если созданы множество необходимых таблиц с нужными формулами, если в EXSEL уже забиты все необходимые расценки и все «фирменные» расходы материалов;
• если обновлять и «набивать» в файлы текущие цены не трудно и если есть устраивающий алгоритм учета инфляции, или если есть кто-то, кто может подсказать как проиндексировать смету (учесть инфляцию в целом) или какие-то отдельные материалы;
• если нет задачи сократить время на составление каждой сметы, вывести мгновенно список (ведомость) необходимых материалов для последующих закупок и списания, подготовить акт выполненных работ;
• если нет задачи быстро проверить или найти цены на материалы в смете, нет задачи обоснования учтенных в сметах цен и расходов материалов для заказчика;
• если нет необходимости в доступе, просмотре или корректировки сметы в любой момент и в любое время, там, где есть интернет;
• если нет необходимости в «корпоративном» доступе к сметам (например, возможность для прораба просмотреть сметы, подготовленные сметчиком);

 

 

6. Приложения:

Приложение № 1 Перечень основных работ, выполняемых при текущем ремонте зданий и сооружений

Приложение №2 Перечень основных работ, относящихся к содержанию и текущему ремонту жилого фонда, в том числе МКД

 

7. Список литературы (нормативно-правовая база текущего ремонта)

• ВСН 58-88 (р) "Ведомственные строительные нормы "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения"
• ГОСТ Р 56535-2015 Услуги текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов
• Гост Р 56192 – 2014 Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов
• МДК 2-04.2004 Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда.
• МДС 13-1.1999 Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на текущий ремонт жилых зданий
• МДС 13-3.2000 МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЮ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ВСЕХ ФОРМ СОБСТВЕННОСТИ
• Письмо Минрегиона РФ от 25.11.2008 N 30785-ИМ/08 О сметной стоимости работ по проведению текущего ремонта дворовой территории
• Письмо Минстроя РФ от 02.03.2018 г. N 8587-СМ/09
• Письмо Минстроя РФ от 03.06.2017 г. № 29521-ОГ/04 О разграничении понятий капитального и текущего ремонта
• Письмо Минстроя РФ от 03.07.2017 N 29521-ОГ/04 "О разграничении понятий "Капитальный ремонт", "Текущий ремонт""
• Письмо Минстроя РФ от 18.03.2020 г. N 8323-ОГ/09
• Письмо Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08 "Об определении видов ремонта"
• Письмо Минстроя РФ от 30.12.2022 №71912-АВ/09
• Письмо Минфина РФ от 10.01.2020 № 24-01-08/320 "Об определении и формировании НМЦК на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства"
• Письмо Минфина РФ от 14.01.2004 г. N 16-00-14/10
• Письмо Минфина РФ от 23.06.2020 № 24-01-08/54017 
• Письмо Минфина РФ от 23.06.2020 г. № 24-01-08/54017 "О рассмотрении обращения" 
• Письмо ФНС РФ от 14.03.2022 N СД-19-3/56
• Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"
• Постановление Минтруда РФ от 10.09.93 N 151
• Постановление Минтруда РФ от 24.06.1996 г. № 38 «Нормы обслуживания для рабочих, занятых на работах по санитарному содержанию домовладений»
• Постановление Правительства Москвы от 24.04.2007 N 299-ПП
• Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
• Постановление Правительства РФ от 29.10.2010 N 870
• Постановление Правительства РФ от 30.11.2021 N 2120
• Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170
• Приказ ГОССТРОЯ от 30 декабря 1999 г. N 170 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЮ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ВСЕХ ФОРМ СОБСТВЕННОСТИ (не действует)
• Приказ Госстроя РФ от 22 августа 2000 г. № 191 «Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда», части 1, 2, 3
• Приказ Госстроя РФ от 22.08.2000 N 191
• Приказ Минэкономразвития РФ от 02.10.2013 N 567 Методические рекомендации по применению методов определения начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем)
• СТО НОСТРОЙ 2.33.13-2011 Организация строительного производства. Текущий ремонт многоквартирных домов без отселения жильцов. Общие технические требования
• Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»

У Вас остались вопросы? Возможно на странице вопросов и ответов вы найдете нужный ответ.